Mietrecht – Zur Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts des Mieters

14.08.2021

Der OGH hat sich kürzlich mit der Frage befasst, ob ein Kündigungsverzicht des Mieters für die Dauer von drei bzw fünf Jahren im Lichte des Konsumentenschutzgesetzes („KSchG“) wirksam ist.

Gesetzeslage

Vertragsbestimmungen, die Verbraucher für eine unangemessen lange Dauer an den Vertrag binden, sind gemäß § 6 Abs 1 KSchG grundsätzlich gesetzwidrig und somit nicht verbindlich. Bei der Prüfung, ob eine unangemessen lange Vertragsbindung vorliegt, ist eine Gesamtwertung aller einschlägigen Vertragsumstände vorzunehmen. Die Interessen des Unternehmers auf Durchführung des Vertrags sind gegen die Interessen des Verbrauchers auf angemessene und feststellbare Erfüllungszeit abzuwägen.

Aktuelle OGH-Entscheidung: Kündigungsverzicht unwirksam

Nach der Entscheidung des OGH kann die bloße Sanierung einer Wohnung vor der Vermietung eine derart lange Bindung des Mieters nicht rechtfertigen. Bei einem Kündigungsverzicht von drei bzw fünf Jahren kann dem Mieter nämlich eine finanzielle Doppelbelastung drohen, weil er im Falle des vorzeitigen Umzugs in eine neue Wohnung weiterhin Mietzins für den alten Vertrag zu zahlen hätte. Eine längerfristige Bindung an den Mietvertrag, die den Verbraucher im Ergebnis zur Zahlung doppelten Mietzinses verpflichten könnte, kann sehr rasch zu einer existenziell bedrohenden Einschränkung seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit führen. Der Kündigungsverzicht in diesem Fall war daher gesetzeswidrig und somit unwirksam.

Dr. Halil ARSLAN. Ihr Rechtsanwalt für Miet- und Immobilienrecht in Bregenz.